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상가 세입자 보호는 강화되었지만, 임대인 권리는 어디까지?
계약갱신청구권, 정말 10년 동안 보장되나요?
상가임대차보호법 개정으로
상가 세입자는 최대 10년간 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리를 보장받았습니다.
하지만 이는 임대인이 정당한 사유 없이 갱신을 거절할 수 없다는 것일 뿐,
자동으로 10년 보장이 되는 건 아닙니다.
각 계약마다 조건이 있고,
세입자는 계약 종료 6개월~1개월 사이에 갱신을 요구해야 효력이 발생합니다.
월세 인상, 어느 선까지 가능할까? (표 포함)
구분 내용
| 인상 가능 여부 | 가능함 |
| 인상 한도 | 연 5% 이내 (법적 상한) |
| 예외 사례 | 특별한 사정 인정 시 가능성 있음 |
| 협의 불발 시 | 분쟁조정 또는 소송 절차 필요 |
"월세는 10년 내내 고정이 아닙니다.
다만, 연간 5% 이내에서만 인상 가능하므로
세입자 보호가 기본 원칙입니다."
임대인이 계약을 해지할 수 있는 예외 조건은?
- 건물을 직접 사용하려는 경우
- 세입자가 임대료 3개월 이상 연체
- 무단 전대 또는 불법 용도 변경 시
- 임대차 종료 6개월 전에 갱신 거절 통보
"정당한 사유가 있는 경우에 한해
임대인의 계약 종료 또는 거절도 가능합니다."
실제 사례로 보는 갱신 분쟁 시나리오
Q. 김 사장님은 8년째 상가를 운영 중입니다.
건물주가 갑자기 월세를 10% 인상하며 갱신 거절을 통보했습니다.
A. 이는 법적 근거 없이 갱신 거절 및 인상한 사례로
김 사장님은 법적으로 계약갱신청구권을 주장할 수 있습니다.
계약서에 포함되어야 할 필수 문구는?
- "계약갱신청구권을 행사할 수 있다"
- "연간 임대료 인상률은 5%를 초과하지 않는다"
- "갱신요구는 계약 종료 6개월 전부터 가능하다"
"계약서에 핵심 문구가 빠져 있다면
나중에 권리 주장도 어렵습니다.
꼼꼼한 계약서 확인이 필수입니다."
임대인과의 협상 팁: 감정 아닌 전략으로
- 주변 시세 데이터 확보 후 협상
- 최근 실거래 사례로 반박
- 계약 만료 전에 반드시 대화 시작
- 필요시 상가건물임대차분쟁조정위원회 이용
"감정적인 대응보다,
객관적 자료와 조정기구 활용이 훨씬 효과적입니다."
전문가 Q&A : 자주 묻는 질문 정리
Q. 10년 동안 무조건 갱신되는 건가요?
A. 아니요, 세입자가 매번 갱신 요청을 해야 합니다.
Q. 월세 인상이 전혀 안 되는 줄 알았는데요?
A. 5% 이내로 가능하며, 법적 기준이 존재합니다.
Q. 건물주가 실사용을 이유로 거절한다는데요?
A. 실사용이 객관적으로 입증되지 않으면 거절할 수 없습니다.
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